售后返租 地產(chǎn)商畫(huà)出的好大一張“餅”
樓市調控，讓不少房產(chǎn)投資者把目光轉向商業(yè)地產(chǎn)。隨著(zhù)一些大型商業(yè)地產(chǎn)的投入銷(xiāo)售，不少投資者更是看好購買(mǎi)商鋪。不過(guò)，投資商畫(huà)的“餅”雖好，實(shí)際操作中卻暗藏很大的風(fēng)險，各種招商方式層出不窮。
返租租金只能值過(guò)銀行貸款利息
何謂售后返租？就是開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商業(yè)項目分割成小塊產(chǎn)權后，出售給中小業(yè)主，同時(shí)與之簽訂返租合同，承諾在一定期限內，由開(kāi)發(fā)商付給小業(yè)主固定租金，而開(kāi)發(fā)商獲得經(jīng)營(yíng)權。
洪先生前年投資購置了一處黃金地段商鋪，他當初正是看中了該商鋪售后返租模式，覺(jué)得不用費神，有利可圖。開(kāi)發(fā)商承諾，投資者將商鋪返租6年，返租租金不僅可抵充部分首付款，返租期內每年還能坐收部分租金。今年年初，該商業(yè)地產(chǎn)竣工交付，洪先生和開(kāi)發(fā)商的返租協(xié)議正式生效，開(kāi)發(fā)商將第一年約1萬(wàn)元的返租金付給洪先生。
“這點(diǎn)返租租金，只能值過(guò)銀行貸款利息�！焙橄壬杏X(jué)收益率比預期的要低，有點(diǎn)后悔當初的投資選擇。
省了心賠了錢(qián)
“返租的方式其實(shí)很早前就出現了�！睒I(yè)內人士認為，在國內多個(gè)城市，這種售后返租模式曾被廣泛運用在商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)上。
不用費心費神就能坐收回報，這是售后返租模式最能吸引投資者的地方，而在對返租的認識上，投資者和開(kāi)發(fā)商也達成默契：認為由開(kāi)發(fā)商統一返租，然后整體招商，更能快捷地起到隆市作用，從而提升商鋪價(jià)值。
其實(shí)，這種形式說(shuō)穿了，更像發(fā)行企業(yè)的信用債券，一旦開(kāi)發(fā)商不顧信用，投資者也只能接受“虧本”現實(shí)。廣州一處商業(yè)地產(chǎn)項目，曾以“買(mǎi)鋪返租5年、小業(yè)主每年可坐收租金12%”的高額返租方式，實(shí)現了7億多港元銷(xiāo)售，6樓商鋪幾乎全部售罄。但小業(yè)主們在收到3個(gè)月的返租回報后，該項目因資金鏈斷裂而成爛尾樓，返租租約成一紙空文。
表面穩回報后的高風(fēng)險
俗話(huà)說(shuō)“一鋪養三代”，一直以來(lái)，選擇商鋪都是不少人的投資渠道之一，尤其在目前嚴厲的樓市調控背景下，不少人轉而把錢(qián)投向商鋪。但是，打著(zhù)“高額返租”幌子的商業(yè)地產(chǎn)，真能讓投資客輕松地旱澇保收嗎？
有關(guān)人士認為，售后返租的穩回報隱藏著(zhù)高風(fēng)險。首先是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善而導致租金斷裂的風(fēng)險�！案哳~返租”一般由投資客先支付大部分商鋪的購買(mǎi)款，再由發(fā)展商從收取的款項中，每月或每年提取一定比例金額作為租金返還。對投資客而言，表面上就算鋪位不能順利出租，也有較穩定甚至逐年提高的租金，但若鋪位一直處于閑置狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商獲取的利潤逐月減少，其向投資者支付的租金也可能隨時(shí)中斷。
另外，高租金回報透支升值空間�！案哳~返租”具有巨大市場(chǎng)風(fēng)險。按照一般投資規律，商鋪投資回報應比目前銀行的信貸利率高，這是一個(gè)參照系數。但回報越高，風(fēng)險越大，目前一些項目的返租回報高達20%，遠超出市場(chǎng)租金承受力，投資者的回報很可能難以為繼。
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